IMU: Soggetti passivi, base imponibile e altre informazioni generali

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SOGGETTI PASSIVI

I soggetti passivi, tenuti al pagamento dell’IMU, sono:
- il proprietario di immobili, inclusi i terreni e le aree edificabili, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l'attività dell'impresa (esclusi i nudi proprietari);
- il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie;
- il concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
- il locatario solo per gli immobili (anche da costruire o in corso di costruzione) concessi in locazione finanziaria, a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto.

Situazione particolare è quella dei CONIUGI SEPARATI/DIVORZIATI: l’assegnazione della casa coniugale al coniuge disposta a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, si intende in ogni caso effettuata a titolo di diritto di abitazione. Questo vuol dire che il soggetto passivo IMU è esclusivamente l’assegnatario (anche se non proprietario), mentre il coniuge non assegnatario, anche se proprietario dell’abitazione, per intero o per quota, non sarà tenuto al versamento dell’imposta.


BASE IMPONIBILE:

FABBRICATI:
i fabbricati iscritti in catasto, il cui valore è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutate del 5 per cento, i seguenti moltiplicatori:
- 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;
- 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;
- 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
- 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10;
- 65 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
- 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1.
Come per l’ICI, quindi, la rendita catastale costituisce la base per il calcolo dell’IMU. Essa può essere reperita sull’atto di acquisto dell’immobile (rogito, successione) se recente, oppure richiesta all’Agenzia del Territorio di Varese, direttamente in via Frattini o anche per il tramite di uno degli sportelli decentrati il cui elenco è reperibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate (clicca qui).
 
AREE FABBRICABILI :
il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
NOTE:
Lo Stato ha espressamente abrogato la norma che consentiva ai Comuni di definire dei valori minimi di riferimento per le aree fabbricabili che – se utilizzati da contribuente – mettevano al riparo dal rischio di subire un accertamento. Il Comune di Besnate, al fine di agevolare comunque i proprietari, ha previsto con il proprio regolamento l'approvazione di un elenco di valori medi generali divisi per zone omogenee scaricabile nella sezione "Aree fabbricabili: valori ed indicazioni"; si sottolinea comunque che un eventuale discrepanza fra detti valori e quelli ritenuti "reali" a seguito di valutazione puntiale non impedirà in nessun caso che il contribuente sia destinatario di un accertamento in rettifica, con conseguente applicazione di sanzioni ed interessi.
 
TERRENI:
A partire dal 01/01/2016 viene ripristinata, per il Comune di Besnate, l'esenzione dall'IMU per i terreni agricoli.
 
ESENZIONI:
Premesso che per un elenco completo si rimanda alla lettura dell'art. 13 del Regolamento IMU, si segnala che fra gli altri sono esenti dall'IMU i seguenti immobili:

  1. le case coniugali assegnate al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
  2. gli immobili, in numero massimo di uno per soggetto passivo, iscritti o iscrivibili nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare,  posseduti, e non concessi in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco, e, fatto salvo quanto previsto dall'articolo 28, comma 1, del decreto legislativo 19 maggio 2000, n. 139, dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per i quali non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica; ai fini dell'applicazione dei benefici in oggetto, il soggetto passivo presenta, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all'IMU, apposita dichiarazione, utilizzando il modello ministeriale predisposto per la presentazione delle suddette dichiarazioni, con la quale attesta il possesso dei requisiti e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica;
  3. i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati.
  4. i fabbricati a destinazione ordinaria che siano concessi in comodato gratuito a soggetti (enti, associazioni anche non riconosciute, partiti politici, fondazioni, movimenti, etc.) non aventi finalità commerciali ovvero senza scopo di lucro. La sussistenza del requisito deve essere documentata mediante dichiarazione annuale da presentarsi alle scadenze previste per la comunicazione IMU, a cui deve essere allegata copia del contratto di comodato.


RIDUZIONI:

FABBRICATI DI INTERESSE STORICO O ARTISTICO: 
La base imponibile è ridotta del 50 per cento per i fabbricati di interesse storico o artistico di cui all'articolo 10 del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.
 
FABBRICATI INAGIBILI:
La base imponibile è ridotta del 50 per cento per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni. L'inagibilità o inabitabilità è accertata dall'ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che dovrà presentare al Comune idonea documentazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente. Agli effetti dell'applicazione della riduzione alla metà della base imponibile, i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione. Occorre, pertanto, fare riferimento alle condizioni previste nel regolamento comunale per l’applicazione dell’IMU.
ATTENZIONE: trattandosi di tributo diverso dall’I.C.I., le comunicazione sostitutive di inagibilità presentate in passato non hanno valore e dovranno essere ripresentate.